Как жителям республики обезопасить себя при покупке жилья в строящемся доме?

Жизнь продолжается, кризис стал отходить на второй план. Люди снова стали интересоваться покупкой жилья. Но вместе с тем остаются и старые вопросы, такие как проблема обманутых дольщиков. Недавно в Уфе прошел очередной митинг по этому поводу.

Газета «Аргументы и факты» не могла оставаться в стороне – мы решили не только следить за тем, как будут решаться проблемы с дольщиками, но и постараться предотвратить увеличение обманутых людей.

Поэтому мы организовали круглый стол на тему: «продажа покупка квартир в строящемся доме. Как себя обезопасить?». К участию в нем были приглашены представители Министерства строительства республики, администрации города, правоохранительных органов и крупнейшие добросовестные строительные компании. Сегодня эксперты делятся советами, как правильно приобрести жилье и при этом избежать проблем.

Виноватые или обманутые?

Возмущение людей, вышедших на площадь им. Ленина, понять можно. Многие из них отдали свои деньги еще в начале 2000-х годов и до сих пор не получили жилья. Им приходится жить в съемных квартирах, платить ипотеку за несуществующие квартиры, растить в таких условиях детей…

Но при этом многие из них сами шли на такой риск. Люди или не знали об опасности, или действовали «на авось» там, где этого делать никак было нельзя. Между тем, при соблюдении несложных правил, можно было избежать покупки долгостроя.

– В чем основная причина появления большого количества обманутых дольщиков?

Халимов Рамиль Каррамович, заместитель министра строительства, архитектуры и транспорта РБ:

– В первую очередь люди сами несут ответственность за свои действия. Потому что на квартиру мы копим полжизни, а к ее покупке относимся легкомысленнее, чем к покупке машины. Автомобиль мы выбираем тщательно: цвет, марка, кузов, колеса… Не бывает же, что «Мерседес» везде стоит четыре миллиона, а тут его отдают за полтора миллиона. Вас же это насторожит? А к приобретению жилья нужно подходить еще ответственнее, не верить в дешевизну. Решение нужно принимать обдуманно и взвешенно, собрать информацию о реальной стоимости кв. метра жилья в районе.

Маргарита Воронина, заместитель прокурора города Уфы:

– Сегодня существует большое количество различных сделок, которые позволяют недобросовестным компаниям обходить законодательство. Это и вексельные схемы, и предварительный договор купли-продажи и многое другое. В лучшем случае людям возвращают деньги, но жилье они так и не получают. Прежде чем заключать договор долевого участия, нужно почитать ФЗ №214, это я советую сделать всем. Только он регулирует отношения между заказчиком-застройщиком и дольщиками.

Зачастую люди попадаются на удочки очень дешевых предложений, например, 600 тысяч за однокомнатную квартиру в центре Уфы. Нужно всегда смотреть на документы застройщика, есть ли у него разрешение на строительство, прежде чем заключать договор. Показательна ситуация с ООО «Стандарт» и ООО «Спектр» – люди приобрели квартиры в многоэтажном доме, построенном на земле, предназначенной под малоэтажку. Сейчас идет разбирательство, дом пока не снесен.

– В долевом строительстве в основном участвуют люди с относительно небольшими доходами. Какие у них есть еще возможности для приобретения жилья?

Мейзлер Анатолий Моисеевич, директор управления городского агентства ипотечного кредитования:

– По нашим данным, в России на одного человека в среднем приходится чуть более 22 кв метров, в Европе этот показатель достигает 50 кв. метров, а в США – 70. Учитывая, какой объем занимает у нас ветхое и аварийное жилье, можно представить себе дефицит качественного социального жилья. Плюс львиная доля населения имеет низкий доход, поэтому банковские ипотечные программы ему недоступны. Эти категории граждан должны жить в домах социального найма, которые должно строить государство. Мы считаем, что к таким малоимущим слоям населения относятся те, чей доход не превышает одной средней заработной платы. Те, чей доход равен одной-двум средним заработным платам, является целевой аудиторией социальных ипотечных программ. Самостоятельно купить квартиру для них проблематично, а с поддержкой государства – вполне.

Сегодня средняя ипотечная ставка составляет 11% годовых, в то время как на Западе не найти выше 6%. Кроме того, там людей страхуют в государственных страховых компаниях, что позволяет им не беспокоиться о выселении из квартиры в случае форс-мажорных обстоятельств (потеря работы, невозможность выплачивать ипотеку).

Покупка жилья в долевом строительстве – во многом вероятностная схема. Даже самый грамотный застройщик не застрахован от того, что ему не удастся достроить дом по объективным причинам. Поэтому государству нужно разработать такую схему, чтобы заказывать жилье у застройщика, без привлечения средств дольщиков, и помочь людям потом приобретать это жилье. Вот это и будет гарантированной защитой от долгостроя, так как гарантом будет выступать государство.

Береженого закон бережет

– Что же можно посоветовать читателям, чтобы избежать проблемы долгостроя?

Ринат Рабисович Салихов, заместитель генерального директора ООО «Жилстройинвест»:

– Есть несколько простых правил, соблюдая которые можно обезопасить приобретение жилья. Первое правило – приобретать жилье только в соответствии с законодательством о долевом участии.

Во-вторых, изучить организацию, у которой вы намереваетесь купить строящееся жилье. Есть несколько категорий застройщиков. Для одних строительство не было основным видом деятельности, поэтому в кризис они предпочли свернуть свои проекты. Вторые работали на рынке как управленческие структуры: без собственной производственной базы они брали кредиты, нанимали подрядчиков, строили дома и продавали квартиры. Сейчас они находятся в заложниках у банков.

На примере нашей компании я убедился, что в лучшем положении оказались предприятия так называемого полного цикла. Можно сказать так – если у строительной компании нет собственной производственной базы, выжить ей будет очень тяжело.

В-третьих: проверить качество строительства. Кризис вернул застройщикам привычку экономить, многие идут на очевидный путь снижения затрат, пытаясь сохранить рентабельность. Нужно обращать внимание на качество работ – от того, как сегодня рабочие кладут кирпичную кладку и выполняют отделку помещений, какие материалы используются, будет зависеть ваш будущий комфорт. Самостоятельно провести оценку сложно, лучше обратиться к специалистам. На своих объектах мы приняли решение увеличить затраты для улучшения качества и потребительских свойств жилья, мы считаем, что эти квартиры будут востребованы и дополнительные затраты окупятся.

Немаловажно, как и кем будет обслуживаться будущий дом. Острая проблема, с которой сталкиваются будущие жильцы, – это ответственность за дом после его сдачи. Если строители не имеют УК, то начальная стадия заселения и проживания превращается в кошмар. Наличие у застройщика УК для обслуживания домов свидетельствует о его ответственном подходе к качеству жилья.

Скворцов Григорий Павлович, первый заместитель генерального директора ООО «Стройфинансгрупп»:

– Я считаю, что застройщик должен быть более доступным по отношению к своим клиентам. Обратите внимание на офис застройщика, где он находится. Как правило, зарекомендовавшие себя компании не прячутся, их офисы легко найти – они находятся в центральных частях города. Причем в офисе должны быть не только непосредственно продавцы, но и другие подразделения – инженеры, техническая служба, руководство.

Свой офис мы стараемся сделать еще лучше, еще комфортнее, чтобы людям было удобно общаться к нам по поводу покупки жилья.

Смотрите на людей, которые общаются с вами в офисе, оцените, насколько они компетентны и подготовлены, как они разговаривают, как отвечают на Ваши вопросы. И не стесняйтесь задавать им максимальное количество вопросов, если вы совершаете одну из самых важных покупок в вашей жизни. Обращайте внимание на документы, которые вы оформляете, подписываете. Часто ошибка может стоить дорого.

У нас есть принцип: прежде чем подписывать с человеком договор долевого участия, мы обязательно везем его на стройплощадку, демонстрируем ему будущий дом. Таким образом он может увидеть состояние объекта, увидеть, насколько он соответствует его ожиданиям и документам. Только после этого мы подписываем все бумаги, улаживаем прочие формальности. Также в течение всего времени по желанию дольщиков мы готовы отвезти их на строительную площадку повторно – это один из показателей нашей открытости и расположенности к клиентам. Мы работаем с населением всей Башкирии. Довольно часто к нам обращаются люди из городов и районов республики, которые хотели бы переехать жить в Уфу. Покупатели очень плохо информированы о дополнительных возможностях покупки жилья. Большая часть считает, что есть только три способа купить квартиру – это просто заплатить деньги, получить ипотеку или оформить потребительский кредит на покупку жилья.

Виктор Михайлович Грудников, представитель компании «ЭнергоТехСервис»:

– Вас должна сразу насторожить дешевизна квадратного метра по сравнению с другими предложениями на рынке. Бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке, и если вам предлагают 20 тысяч рублей за кв метр, а везде продают за 40, то стоит задуматься.

Лучше всего приобретать жилье непосредственно у застройщика, в крупных холдингах. Если в холдинге есть несколько компаний – заказчик-застройщик, инвестор, специализированный отдел продаж, то это внушает большее доверие. Обращение к застройщику целесообразнее, потому что при необходимости он укажет, кто официально реализует его квартиры. Не редкость, когда генеральный подрядчик расплачивается с субподрядчиками за объем выполненных работ квартирами. Обращение к застройщику целесообразнее, потому что при необходимости он укажет, кто официально реализует его квартиры.

Для людей выгоднее покупать у тех, кто строит, а не у многочисленных посредников: это поможет избежать возможности попасться на уловки мошенников, которые зачастую представляются риелторами, заманивают людей обещаниями нереальных скидок. Наша компания даже обращалась к депутатам Госдумы РФ с просьбой о разработке закона, который бы запрещал риелторам работать на первичном рынке жилья. Нужно искать не где дешевле, а где качественнее.

Застройщики ищут выход

– Что сами застройщики делают для того, чтобы обезопасить дольщиков от долгостроя?

Скворцов Григорий Павлович, первый заместитель генерального директора ООО «Стройфинансгрупп»:

– Добросовестный застройщик будет делать все, чтобы не допустить появления на своем счету замороженных строек. Он будет всеми силами стремиться сохранить свое место на рынке, искать гибкие формы финансирования, сотрудничать с банками, администрацией города, формировать гибкую ценовую политику. Большой плюс, если застройщик работает в масштабных социальных программах, это показывает степень доверия к нему со стороны администрации города. Значит, он сохранит за собой и коллектив и собственную производственную базу, а объекты будут достроены.

К сожалению, люди сегодня не в полной мере проинформированы о возможностях участия в социальных программах. Многие уверены в том, что никогда не смогут улучшить свои жилищные условия, потому что достаточной суммы денег нет, а ипотека им недоступна. При этом, они могут приобрести недорогое жилье – если у них есть некоторая сумма денег или материнский капитал и свободная квартира.

Например, мы, разработали проект, по которому можно приобрести однокомнатную квартиру за 911 тысяч рублей. Для многих, особенно пожилых людей или молодых семей это практически единственная возможность изменить свои жилищные условия в лучшую сторону.

Фахретдинов Рустам Маратович, заместитель генерального директора ГУП ФЖС РБ:

– Советую внимательно отнестись к ФЗ-№215, регулирующему деятельность жилищных накопительных кооперативов. Эта форма привлечения денежных средств населения в жилищное строительство принципиально отличается от жилищно-строительных кооперативов. Закон о жилищных накопительных кооперативах был принят одновременно с ФЗ- №214. Пайщики накапливают определенное время пай в кооперативе и после этого приобретают жилье в свою собственность. Самое главное, закон предусматривает ответственность кооператива, он постоянно находится на контроле у соответствующих органов.

ГУП «Фонд жилищного строительства РБ» тесно сотрудничает с двумя жилищными накопительными кооперативами «Жилищное строительство» и «Жилищное строительство №2», которые проверяются Федеральной службой по финансовым рынкам РФ. Последняя проверка ФСФР РФ была в декабре 2009г., каких-либо замечаний выявлено не было, то есть деятельность кооперативов полностью соответствует законодательству.

– Как власти борются с проблемой долгостроя?

Халимов Рамиль Каррамович, заместитель министра строительства, архитектуры и транспорта РБ:

– Если застройщик работал строго в соответствии с 214 законом и сейчас по объективным причинам не может достроить дом, мы его включаем в городские и республиканские социальные программы. Например, поддержка оказывается в рамках сотрудничества по программе переселения из аварийного и ветхого жилья. В 2008-2009 году республика получила 4,75 млрд рублей на эту программу, они были распределены по добросовестным застройщикам. Эти предприятия смогли исполнить свои обязательства и перед государством и перед дольщиками. Возможно, из Москвы будут перечислены еще средства.

В этом году заказчики-застройщики Уфы и Октябрьского получили средства на компенсацию построенных инженерных сетей. Кроме того, помощь идет и от муниципальных властей. Так, Уфа участвует в различных федеральных программах и получает средства субсидировать застройщикам часть процентной ставки на затраты от проложенных инженерных сетей.

Повторюсь, эти формы поддержки распространяются только на те компании, которые исполняют 214 федеральный закон. Сейчас редки случаи, когда компания работает не в соответствии с законодательством, да и население стало осторожнее. Те проблемы, что мы имеем, – это «отголоски» прошлых лет. Законопослушный застройщик понимает, что выгоднее работать в соответствии с законом, это дает ему шанс достроить объект в случае финансовых затруднений.

 – Могут ли саморегулируемые организации быть гарантией качества застройщика?

Васильев Владислав Владимирович, заместитель генерального директора по экономике и финансам НП СРОР «Союз строителей РБ»:

– СРО не гарантирует возвратность вложений дольщиков, у него другие цели и задачи. Другое дело, что многие недееспособные компании отсекались, в рядах СРО не выгодно иметь предприятия с плохой репутацией. Фирмы-однодневки ушли, рынок изменился значительно. На рынке было зарегистрировано более 9000 строительных организаций, а в СРО вступило всего около 2000. Значит, остальные не смогут больше работать, остались лишь самые крупные.

Напутствие читателям

Скворцов Григорий Павлович, первый заместитель генерального директора ООО «Стройфинансгрупп»:

– Если есть возможность, советую покупать жилье именно сейчас. Идет посткризисный период, пока строительные материалы еще не очень дороги, поэтому можно приобрести квартиру по доступным ценам.

Ринат Рабисович Салихов, заместитель генерального директора ООО «Жилстройинвест»:

– Рекомендую людям, намеривающимся купить квартиру в строящемся доме, рассматривать только варианты сделок, совершаемых в строгом соответствии с законодательством. Не надо подвергать себя лишним рискам на и так не очень стабильном сегодня рынке.

Виктор Михайлович Грудников, представитель компании «ЭнергоТехСервис»:

– Соглашусь с коллегами – в нынешней ситуации лучше действовать согласно поговорке: «Семь раз отмерь, один раз отрежь»… Повторюсь – на первичном рынке лучше всего работать напрямую с застройщиками, а не покупать квартиры через риелторов.

На каждой стройке есть паспорт объекта, где указаны все контакты застройщика. Не поленитесь позвонить ему – и вы узнаете, что он продает жилье гораздо дешевле посредников.

ПАМЯТКА

Покажите бумаги!

Эти документы вы вправе потребовать с застройщика, прежде чем заключать договор долевого участия:

• учредительные и правоустанавливающие документы (устав, учредительный договор);
• свидетельство о государственной регистрации, постановке на налоговый учет.
• разрешение на строительство.
• проектная декларация, официально опубликованная в СМИ и размещенная в Интернете.
• свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок или зарегистрированный договор аренды указанного земельного участка.

В самом договоре долевого участия обязательно должны быть указаны следующие пункты:

• определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства с указанием адреса и этажности дома, расположения и площади квартиры в соответствии с проектной декларацией.
• срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства.
• цена договора, срок и порядок оплаты
• гарантийный срок эксплуатации дома (Внимание! Он должен составлять не менее 5 лет).

После подписания договор долевого участия необходимо зарегистрировать в Регистрационной палате. Только после этого он считается законным, и покупатель квартиры может перечислять деньги застройщику.

ВАЖНО

Помните!

Федеральным законом от 30.12.2004г № 214-ФЗ разрешено привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости жилищным, жилищно-строительным и жилищным накопительным кооперативам, а также отвечающим требованиям закона застройщикам-эмитентам, которые привлекают в строительство денежные средства через выпуск жилищных сертификатов.

Скажите Застройщику «НЕТ»! если он:

• Отказывается от государственной регистрации договора долевого участия в долевом строительстве в территориальном органе Федеральной регистрационной службы

• Ущемляет права дольщика и не соглашается указать в договоре условия его расторжения, условия оплаты лишних или компенсации недостающих квадратных метров и условия устранения недостатков после сдачи дома

• Не прописывает в договоре ответственность за несоблюдение сроков сдачи дома, порядок и цену перерасчетов квадратных метров.

При возникновении проблем между дольщиком и застройщиком дольщик имеет право обратиться к Застройщику за разъяснениями. Обращение должно быть изложено в письменном виде, проблема должна быть четко сформулирована, требования об устранении проблемы конкретны и понятны. Один экземпляр вручается Застройщику, другой ( с отметкой о вручении ) оставляете себе. В течение 30 дней Застройщик должен дать ответ. Если ответ не дан либо он Вас не удовлетворяет, Вы в зависимости от содержания Вашего требования имеете право обратиться в следующие организации:

• Министерство строительства, архитектуры и транспорта Республики Башкортостан: РБ, г. Уфа, ул. Советская, 18
• Территориальные органы прокуратуры, Прокуратура Республики Башкортостан: РБ, г. Уфа, ул. Крупской 6/1
• Территориальные органы ОВД
• Судебные органы.

Источник: Министерство строительство, архитектуры и транспорта РБ

МНЕНИЕ

Состояние рынка

Ильяс Яхиевич Муниров, начальник управления капитального строительства администрации ГО г.Уфа:

Строительная отрасль все еще продолжает испытывать последствия кризиса. Но ситуация начинает исправляться. Сейчас есть предприятия, работающие в убыток, но мы надеемся, что к концу года их станет меньше. Оживает и социальная ипотека. Уже сданы три секции дома в Деме-8, идет активное заселение, последняя секция будет достраиваться.

Динамика такова, что в Кировском районе объемы вводимого жилья всегда больше – это из-за строящихся микрорайонов Южный, Колгуевский. Недавно активное строительство шло в Сипайлово, Инорсе, сегодня мы считаем очень перспективными Дему и Затон. В Затоне вообще на улице Ахметова есть потенциал ввода жилья до 1 миллиона кв.метров. Не очень востребована Шакша, но и там в прошлом году было сдано в эксплуатацию три дома.

Ольга ШАБАЛОВСКАЯ
Фото Андрея ЗИНОВА